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从房价来简单分析一下：
十多年之前，中国有个战略叫做“中部崛起”。郑州、武汉、合肥、长沙、南昌和太原构成中部崛起的主体。然而，十多年过去，“中部崛起”已经无人提及，这六大省会也分道扬镳，发展更是大相径庭。
 楼市尤为突出。过去一年，合肥、郑州和武汉均价纷纷破万，涨幅更是力压广深，双双挺进全国前十，合肥更是以46.5%的涨幅位列全球之冠。相比之下，南昌中规中矩，长沙涨幅虽然不弱，但房价均价却不高，太原则基本处在下跌边缘。 
这种局面是如何形成的？ 1 概念炒作：合肥最受益，太原最悲催 任何地方的房价上涨，都离不开概念炒作。之所以先讨论概念炒作，是因为它在心理上足以影响很多人。在这里，炒作并不是一个贬义词，因为一个地方有没有概念，本身就是有无竞争力的一种体现。当然，并非所有概念都能转化为现实。 这六个城市里，合肥则是概念最多的。先是挤进了富得流油的长三角城市群，在长三角规划里，合肥与杭州、苏州同被定位为大城市；接着高铁八纵八横的布局，合肥俨然成为新贵，让这个没有什么存在感的城市，获得了不小的关注度，再是举全省之力发展合肥的明确宣示，让合肥的地位愈发重要。 
 郑州和武汉有些相似。在国家城市战略上，两者纷纷进入国家中心城市。在交通枢纽定位上，两个城市都是核心枢纽。在城市群战略上，郑州独自担起了中原城市群，武汉、长沙与南昌则共享了长江中下游城市群。 长沙与南昌，虽然都位列长江中下游城市群，但基本都是各自发展，长沙尚且有长株潭的强概念，南昌则只能与周围的小兄弟打成一团。 太原自然是概念最少的。既非国家中心城市，也不是高铁布局的枢纽，更没被任何一个大的城市群看上，而且自身还受困于煤矿经济的衰落，非但集聚不了全省的资源，反倒背负了全省的负担。 2 资金总量：武汉最强，合肥增速最快 相比于GDP来说，金融机构本外币各项存款余额，或者说资金总量，是一个更好的指标，它反映的是一个城市财富的总量，不仅代表现在，更意味着着未来的潜力。 
 从总量上看，城市资金总量最高的为武汉，高达1.94万亿，接近合肥的两倍；最低的是南昌，只有8534亿元。 从五年增加值来看，增幅最明显的是当属合肥，从2011年的5756亿增加到2015年的1.12万亿，接近翻倍；增幅最弱的是太原，5年时间仅增加2500亿。 再看城镇人均居民可支配收入与房价之间的对比，合肥、郑州压力最大，长沙压力最小。 
3 人口流入：郑州增速最快，南昌太原最弱 影响房价涨跌的第三个核心因素就是人口流入。哪里人口流入多，哪里的房价就有更多上涨的可能。反之，人口持续流出的城市，房价很难会有起色。 衡量人口流入的指标很多，最常见的是常住人口数量变化。但各地官方统计人口多有失准，所以小学生数量变化就成为更好的替代选择。相比于常住人口，小学生数量无从造假。 
从图上来看，过去五年，郑州、武汉、长沙的小学生增长幅度在10%以上，其中郑州达到23%，而合肥只有6.5%，太原5%，南昌则出现了负增长。 从人口流入与房价的对应关系来看，这里出现两个问题：一是合肥的人口流入量并不突出，为何房价却是一骑绝尘？二是长沙的人口流入量一点都不弱，为何房价反倒连合肥、南昌都不如？ 这就需要联系第四个核心因素，土地供应。 4 土地供给：合肥过紧，长沙过于充裕 影响房价涨跌的第四个核心因素是土地供给。如果人口流入，而土地供给受限，那么供求失衡之下，房价也有上涨的可能。换言之，人为制造的短缺，同样能够带来房价上涨。 我们专门对比合肥与长沙。合肥常住人口是779万人，长沙常住人口是743万，但在土地供应上，从2012年到2015年，合肥住宅用地供应总量只有1000多万平方米，而长沙住房用地供应量总计超过2000多万平方米。 
从2012年到2014年，长沙住宅土地供应一直保持高位，这就造成了长沙房地产市场的高库存。而合肥从2013年开始，土地供应一直处于收缩状态，加上土地供应不足，房地产市场库存一度相当紧张。
所以，2016年6月，合肥去库存周期就只剩下2个月；而经过一年的热火，长沙到2016年年底的库存仍超过1000万平方米，即便按2016年的成交水准，去库存起码也在5个月以上。 不过，从2015年开始，长沙就在逐步缩减住房供地，2017年到2019年的供地计划将会进一步收缩，未来房价或许会有补涨。 最后5国家定位：武汉定位最高 国务院关于各城市总体规划的批复中，我们可以看到：合肥是合肥是安徽省省会，长三角城市群副中心城市，国家重要的科研教育基地、现代制造业基地和综合交通枢纽。郑州是河南省省会，国家历史文化名城，我国中部地区重要的中心城市，国家重要的综合交通枢纽。太原市暂未相关批复文件，但国务院2000年批复的太原市城市总体规划可以作为参考：太原是山西省省会，是以能源、重化工为主的工业基地，华北地区重要的中心城市之一。南昌市是江西省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。长沙是湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽。 从以上可以看出，武汉是中部地区的中心城市，其定位不言而喻，而且武汉是副省级城市。其次是郑州，被赋予“重要的中心城市”职责，合肥、南昌、长沙三者相近，都是区域（长三角、长江中游）中心城市。太原有待国务院进一步批复。 综上，我们的结论是： 1.从基本面上看，合肥并不占优。无论是GDP总量还是城镇居民人均可支配收入，以及人口增速，合肥都不及长沙。合肥房价暴涨，是概念炒作和土地紧缩的双重结果。 2.经济实力并不弱，长沙房价为什么那么低？一个重要的原因是从2011年开始，长沙土地供给就处于过度宽松的状态，这就导致长沙住宅库存居高不下，拖累房价上涨。2017到2019年，长沙将大幅收缩供地，房价有望补涨。 3.武汉和郑州。这两个中部城市一直犹如冤家，你是国家中心城市，我也是国家中心城市，你是交通枢纽，我也是交通枢纽；你有人口流入，我也有人口流入。你有城市群概念，我也有城市群概念。你在前几年缩减供地，我也在前几年缩减供地。所以，你涨我也涨。 4.南昌和太原。在拉郎配的中部六大省会中，这两个城市存在感最弱。南昌最为中规中矩，各项指标都不突出，但人口却在持续流出，这会对房价形成抑制。至于太原，深受山西拖累，缺乏经济增长亮点，人口增长乏力，而且没有概念可以炒作，未来前景堪忧。
目前中部地区，争吵最激烈数武汉、长沙、郑州三城，而合肥、南昌、太原参与甚少，从目前态势来看， 由于武汉、长沙有中国第四“新区”头衔，势必在未来10年新一轮发展中占据先机。而合肥由于快速地融入长三角发展体系，前途同样不可估量。 下面对中部六省会未来10年发展态势分析如下： 武汉： 武汉是中国极少数集区位、规模、产业、科教、文化等优势于一身的特大中心城市。 从1992年至2002年整整10年是武汉发展的徘徊期。反应在GDP上，相继被沿海地区一些城市反超，同时又缩小了与本地区长沙、郑州的差距，一度达到100：83：80的历史最接近水平。武汉的徘徊原因很多，主要在于人的因素，这里就不一一分析，但武汉的徘徊却是事实。 未来10年，由于武汉“新区”的诞生，及各项关系的理顺，及相关政策的扶持，武汉将迎来高速发展的黄金时期。近三年来，武汉GDP的增幅迅猛， 这对于一个3000亿以上规模的内陆城市来说是很难能可贵的。随着中石化80万吨乙烯、富士康、中芯国际、神龙二厂及东风乘用车等多个近千亿产值项目相继开工和投产（这么多特大项目同时在一个城市开工，国内目前仅天津、武汉）。武汉很可能在10年内重返GDP全国前十前的行列。武汉如果能利用自身优势，将在与长、郑二市的竞争中力拔头筹。 长沙： 产业创新的先锋。长沙近10年来的发展有目共睹，特别是产业创新走在中部甚至是全国的前列，长沙同时成为目前全国的创意基地之一，目前也是中西部唯一的国家级创意基地。去年初，中部唯一的综合性国家高技术产业基地花落长株潭。使其在与武汉的竞争中又多了一枚重量级筹码。长沙上世纪90年代就实行“向南看”的发展战略（由于珠三角经济主要由民营企业担纲，作为珠三角“ 后花园”的长沙，在项目引进上并没有得到多少实惠）。但由于这项政策的实施，使得长沙成为内地城市中最早接受先进发展观念洗礼的城市，先进的文化思想加上长沙本来就很强的科技文化产业基础，成就了目前长沙产业创新的先锋。未来10年，由于长、株、潭的融合及“新区”的诞生，长沙新型机械产业、文化产业、动漫产业将进一步走在全国前列，成为第三产业的楷模。由于工业是长沙的弱项，大项目的缺乏将很大程度上制约长沙的发展，但长株潭融合、新区诞生及第三产业的迅猛发展, 长沙凭借自身产业创新的能力，抓住机遇完全有能力赢得中部第一城. 合肥： 中部最大的明星。合肥从严格的意义上来说，并不属于中部范畴，从地理和经济融合度来看，合肥历来属于华东地区。为什么说合肥是中部最大的明星，同样也是由于它的地理位置决定。合肥同长沙一样，近年来经济发展上，施行“向东看”的战略，努力成为长三角的后花园，在同样跳出本地区发展的战略上，合肥比长沙所取得的成绩要大，很大原因上是因为长三角以国有大型企业和外资企业为主导，产业转移度比珠三角的民营企业强。合肥历来在中部不受人瞩目，很大原因由于交通和城市规模的制约。未来两年，随着京沪高铁、沪蓉高铁的贯通，合肥交通面貌焕然一新，将成为连接华东、华北、华中的枢纽，合肥将更好地利用地理条件成为长三角最理想产业转移基地。交通的改善、雄厚的科技实力、精明的徽商、实力派的人脉，将会成就合肥高速发展的10年，目前合肥已成为全国最大的电器、电子产业基地之一。去年前三度季GDP增幅成为全国增幅最高的城市之一，固定资产投资增幅高达82%，更可怕的是这仅仅是接受长三角转移的开始。同时目前合肥也是以IBM、微软等高新外资企业增长最快的城市之一。 合肥——中部最大的明星，中部第三城，敬请期待！ 郑州： 疑惑之城。这样说郑州，不是因为郑州发展将会后退，只是速度和后劲相对于武汉、长沙、合肥要弱，慢慢道来。 不可否认，郑州是新中国近50年来发展最快的城市之一，说到底，前40年是因为铁路，新中国让郑州成为全国的铁路心脏，50年前，郑州没法同合肥比，但因为铁路，郑州一跃成为全国的明星，而合肥至到目前仍受交通制约。后10年是因为能源，河南虽然煤炭储量只有山西1/10，但产量全国第二，郑州周边的耐火材料、火电厂密布，随着能源价格飞涨，过度的开采成就了郑州GDP的飞跃，但同时也为郑州发展后劲埋下了深深的隐患。随着国家加大对铁路的投入和国家铁路网络的健全，郑州的铁路枢纽优势地位将进一步退化，同时国家新能源政策的实施，10年后以核能、风能为代表的新能源发电量将增长到总装机的40%左右。而过度开采所导致的环境恶化，也是导致目前郑州外资和高科技产业发展滞后的原因。但郑州发展希望在民营企业，作为全国粮仓的河南，特别是食品加工业将是河南的亮点，郑州若能在延长食品产业链、加强品牌意识、提高附加值上做足文章，郑州食品工业前景无量。 在未来，郑州前景不确切，可能是第一，可能是第六。 南昌： 亮点不多，至今仍然没有找到发展的方向，中部第五。 太原： 同郑州相似，中部第六。
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发表于 2017-8-20 10:08:07
